Umowa deweloperska – koszty i inne istotne aspekty

przez | 2025-04-10
Umowa deweloperska
Autor: fizkes, źródło: shutterstock.com

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Kluczowym elementem tego procesu jest umowa deweloperska, która reguluje prawa i obowiązki stron oraz stanowi podstawę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Warto dokładnie poznać jej strukturę oraz związane z nią koszty, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Umowa deweloperska – co to jest?

Umowa deweloperska stanowi nieodzowny element procesu nabywania nieruchomości z rynku pierwotnego. Jest to szczególnego rodzaju umowa przedwstępna, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji. Nabywca natomiast zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i spełniać wymogi ustawowe, w tym zawierać informacje o: przedsięwzięciu deweloperskim, standardzie wykończenia, terminach realizacji oraz szczegółowym opisie lokalu.

Umowa ta nie tylko potwierdza intencję zakupu, lecz także zabezpiecza interesy obu stron. Chroni nabywcę przed ryzykiem niewywiązania się dewelopera z obowiązków oraz pozwala na kontrolę realizacji inwestycji.

Umowa deweloperska koszty – na co trzeba uważać?

Podpisanie umowy deweloperskiej niesie za sobą szereg kosztów, które należy uwzględnić w planowaniu budżetu. Wśród nich wyróżnia się:

  • Koszty notarialne – ponieważ umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, konieczne jest poniesienie kosztów notariusza. Taksą notarialną dzieli się po połowie między dewelopera a nabywcę, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości.
  • Wpisy do księgi wieczystej – po zawarciu umowy niezbędne jest dokonanie wpisów do księgi wieczystej. W przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym pojawia się także koszt ustanowienia hipoteki.
  • Podatek VAT – cena mieszkania na rynku pierwotnym zawiera podatek VAT, zwykle 8% (dla lokali do 150 m²) lub 23% (dla większych powierzchni). Kupujący nie płaci dodatkowego podatku PCC.
  • Koszty wykończenia – lokale sprzedawane są najczęściej w stanie deweloperskim, co oznacza konieczność poniesienia znacznych wydatków na ich wykończenie. Kwoty te mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej

W każdej umowie deweloperskiej powinny znaleźć się:

  • dane stron umowy, miejsce i data jej zawarcia,
  • opis inwestycji i jej lokalizacji,
  • cena oraz warunki płatności,
  • opis techniczny nieruchomości, jej powierzchnia i standard wykończenia,
  • termin oddania lokalu do użytku i przeniesienia własności,
  • informacje dotyczące rachunku powierniczego oraz pozwolenia na budowę.

Prawidłowo skonstruowana umowa zabezpiecza interesy kupującego oraz umożliwia skuteczne egzekwowanie obowiązków dewelopera.

Bezpieczeństwo nabywcy

W celu ochrony interesów nabywcy wprowadzone zostały obowiązkowe mieszkaniowe rachunki powiernicze. W zależności od typu rachunku, środki trafiają do dewelopera w transzach (rachunek otwarty) lub po zakończeniu budowy (rachunek zamknięty).

Dodatkowo funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma za zadanie chronić kupujących przed skutkami niewypłacalności dewelopera. W przypadku ogłoszenia upadłości przez inwestora, DFG zapewnia możliwość odzyskania środków wpłaconych na rachunek powierniczy.

Podsumowanie

Umowa deweloperska to dokument o kluczowym znaczeniu przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym. Jej zawarcie wiąże się z koniecznością poniesienia konkretnych kosztów oraz dopełnienia licznych formalności. Zrozumienie zasad jej funkcjonowania i bezpieczeństw, jakie oferuje, pozwala zminimalizować ryzyko i podjąć świadomą decyzję. Wskazane jest również korzystanie z pomocy specjalistów, w tym notariuszy i prawników, aby proces nabycia mieszkania przebiegł sprawnie i bezpiecznie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *